承租違建面臨搬遷應如何處理?

◎本文由陳相懿 律師 撰寫

案例:

A女是一名小資女孩,為省錢而承租頂樓加蓋居住,然因該違建遭人舉報而面臨拆除,A女被迫搬離並另覓他處。試問,此違建之租賃契約是否有效?如果有效,身為房客的A女得否向房東主張解除契約?又可否要求房東賠償呢?
 
律師這樣說:
雖然違建是未經主管機關核發建築執照、使用執照,擅自建造使用之建物,但在法律上認為建造人有該違建之事實上處分權,亦即建造人仍得將之出租、出賣給他人,並不會因租賃物屬於違建而導致租賃契約無效。
若不幸承租到違建,是否可以因此向房東主張解除契約呢?根據民法第424條之規定,該房屋之瑕疵須實際上有危及安全或健康時方得解除契約,除非該違建有此種情形,房東應無條件解約外,房客不能以「擔心違建被拆除」為理由提前解除契約,否則房東依法得向房客請求賠償。
如於租賃契約存續中房屋被拆除,房東無法再提供租賃物給房客使用,此乃可歸責於房東之「給付不能」,房客得向房東主張債務不履行以解除契約,除可請求返還已預付之租金及押租金外,亦可請求損害賠償(包含搬遷費、旅館住宿費等額外支出之必要費用)。
頂樓加蓋因搭建成本低,租金相對便宜,常吸引預算有限之學生或經濟弱勢者承租,然而承租頂樓加蓋不但有遭拆除之風險,亦有房屋結構安全上疑慮。建議讀者可於簽訂租賃契約時在合約加註違建相關之解約及賠償事項,或於看房之時至地政事務所申請第二類土地登記謄本,以了解該建物是否為違建,保障自身權益。

 

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