我家漏水了—公寓大廈修繕責任歸屬

◎本文由陳相懿 律師 撰寫

我家漏水了—公寓大廈修繕責任歸屬

房屋住久管線難免會因年老失修或地震等因素造成漏水,如無法立即釐清漏水點及原因,不僅會導致修繕進度延緩,亦可能造成鄰居失和。公寓大廈如發生漏水,應該要注意哪些眉角呢?

一、先確認漏水點
公寓大廈若有漏水問題,應儘速委請抓漏公司人員協助尋找、確認漏水點及原因,以便後續釐清修繕費用分擔的責任歸屬。

二、漏水點確認後,應如何分擔修繕費用
此時應就漏水點之位置,分成下列情況各別討論:
(一)專有部分、約定專用部分
公寓大廈管理條例第10條第1項規定:「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。」
意即,倘若是自家房子內部管線破裂,或是約定專用之露台、屋頂等未為完善之防漏工程,造成漏水,則房屋所有權人及露台、屋頂之使用人應負修繕之責任。

(二)共用部分、約定共用部分
公寓大廈管理條例第10條第2項規定:「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。」
倘若是走廊、社區出入口,或是約定共用之騎樓發生漏水,則應由管理負責人或管理委員會負責修繕,費用由公共基金或區分所有人依共有之應有部分比例分擔。
例外如漏水是由特定區分所有權人或住戶所造成,修繕費用則由其自行負擔;或區分所有權人會議或規約就修繕費用另有規定,則從其規定。

(三)專有部分之共同壁及樓地板或其內管線
公寓大廈管理條例第12條規定:「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。」
假如發生漏水的地方是共同壁、樓地板,且漏水原因是管線老化等不可歸責於他人所造成,則修繕費用由共同壁左右鄰居、樓地板上下住戶共同負擔。如漏水原因是可歸責一方所致,修繕費用當然由該方負責。

三、漏水點如果在鄰居家,該怎麼進入修繕呢
公寓大廈管理條例第6條第1項第2、3款規定:「住戶應遵守下列事項:二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。」
?當住戶、管理負責人、管理委員會為了維護、修繕或設置管線,必須進入其他住戶住家內時,該住戶負有修繕之協力義務,不得拒絕之。

(一)如該住戶仍不願配合應如何處理
公寓大廈管理條例第6條第3項規定:「住戶違反第一項規定,經協調仍不履行時,住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」
公寓大廈管理條例第47條第3款規定:「有下列行為之一者,由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務、職務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰:三、區分所有權人或住戶違反第六條規定,主管機關受理住戶、管理負責人或管理委員會之請求,經通知限期改善,屆期不改善者。」
(二)當該住戶拒絕住戶、管理負責人、管理委員會進入其住家修繕時,應先為協調,如協調不成,主管機關可對該住戶處3000元以上,150000元以下罰鍰,並要求該住戶配合,若仍不配合,則可連續處罰直到該住戶履行協力義務為止;或訴請法院⚖️命該住戶應容忍進入其住家維護或修繕。

公寓大廈漏水最大爭議往往在於不知道該由何人負責,只要在發現漏水之初立即請抓漏專家前來確認漏水點及原因,後續即可輕易釐清責任之歸屬。
在確認漏水點後,若有進入各位讀者住家之必要,也請多多配合,否則日後遭主管機關或法院為必要之處置事小,與低頭不見抬頭見的鄰居撕破臉才更是糟糕呢!

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