承租違建停看聽

◎本文由陳相懿 律師 撰寫

承租違建停看聽

台灣違建現象屢見不鮮,又因違建成本低、租金較為低廉,常吸引預算有限的學生或經濟弱勢者承租,然而承租違建不但有遭拆除之風險,亦有房屋結構安全上疑慮,如果不小心租到違建,應該怎麼辦呢?

一、什麼是違建?
違建是指未經主管機關核發建築執照、使用執照,而擅自建造致完工後無從辦理建物第一次所有權登記(即保存登記)之建物。

二、承租違建是否違法、無效?
違建於行政法上因其存續不受保護,故得經由主管機關透過強制執行加以拆除;然民法上認為縱使是違建,建造人仍有該違建之「事實上處分權」,亦即建造人仍得將之出租給他人,並不會因租賃物屬於違建而導致租賃契約無效。

三、租到違建可否請求解除契約?
民法第424條規定:「租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,仍得終止契約。」
若不幸承租到違建,是否可以因此向房東主張解除契約呢?根據民法第424條之規定,該房屋之瑕疵須實際上有危及安全或健康時方得解除契約,除非該違建有此種情形,房東應無條件解約外,房客不能以「擔心違建被拆除」為理由提前解除契約,否則房東依法得向房客請求賠償。

四、承租的違建將被拆除,應如何保障房客權益?
(一)民法第423條:「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態。」
(二)民法第226條第1項:「因可歸責於債務人之事由,致給付不能者,債權人得請求賠償損害。」
如於租賃契約存續中房屋被拆除,房東無法再提供租賃物給房客使用,此乃可歸責於房東之「給付不能」,房客得向房東主張債務不履行以解除契約,除可請求返還已預付之租金及押租金外,亦可請求損害賠償(包含搬遷費、旅館住宿費等額外支出之必要費用)。

為避免租到違建,建議讀者可於簽訂租賃契約時在合約加註違建相關之解約及賠償事項,或於看房之時至地政事務所申請第二類土地登記謄本,以了解該建物是否為違建,保障自身權益!

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